¿Por qué le cuesta tanto accesar al crédito de vivienda a la clase media?

Ing.  Mynor Retana C.*

Atraído por la amplia oferta  crediticia que la banca, mutuales y cooperativas están publicitando en éstos días, el mes pasado se me acercó un amigo solicitándome que lo aconsejara sobre qué elementos, a parte de la cuota por millón, debería tomar en cuenta para poner en trámite un crédito para comprar vivienda;  basado en mi experiencia laboral relacionado con el tema, enfoqué mi respuesta en tres elementos que desde mi punto de vista todo ciudadano debe conocer antes de aventurarse a tramitar un crédito de vivienda y me basé en un ejemplo de un crédito de ₵35 millones.

Primer elemento: El aporte real que deben realizar los clientes: Para los bancos más apegados a lo que establece el regulador a esa garantía como mitigación de riesgo, exigen como mínimo un aporte del 20% (₵7 millones)  existiendo en la oferta crediticia bancos que solo exigen el 10% (₵3.5 millones);  y otros mucho más arriesgados que no exigen aporte.

Segundo elemento: Costos directos asociados al trámite: Hay que tener recursos líquidos para pagar la comisión bancaria, gastos de peritaje, honorarios legales para confeccionar la hipoteca, gastos registrales para inscribir la garantía, y primas de seguros, entre otros, que redundan entre un 6% y un 9%. Para nuestro ejemplo utilizaremos un 7.5%, lo que significa   ₵2.7 millones.

Tercer elemento: Costos directos asociados a la construcción: Aplicable para los clientes que desean construir su vivienda en vez de comprarla construida, con el afán de ahorrase algo de dinero. Ellos se deben de afrontar a honorarios profesionales para realizar el plano constructivo, plano eléctrico, supervisión de obras, visados municipales, acometida de agua, luz, pólizas de riesgo de trabajo, asegurar a los empleados, etc. Eso se estima que se ubica entre un 3% y un 5%, lo que para nuestro ejemplo redunda en ₵1.4 millones.

La pregunta que de inmediato le realice a mi amigo en el mejor de los casos fue: ¿Tiene usted acceso a ₵8 millones actualmente? La respuesta de mi amigo fue una, debo de conseguirlos prestados.

¿Está la clase media habilitada para cubrir todos esos gastos? Mi respuesta es que no, y la experiencia señala que los más afortunados los ayudan sus padres,  los más arriesgados se endeudan con créditos paralelos y tarjetas de crédito, y el resto (la mayoría) inician programas de ahorro o simplemente postergan la decisión de tener casa propia.

Esa interrogante no existe en la vivienda subsidiada de clases bajas, ni en las personas adineradas que construyen sus viviendas con poco o sin apalancamiento crediticio; pero es la clave para asegurar el acceso al crédito de vivienda a la  clase media. Permitir que los bancos reconozcan como aporte esos gastos directos, que el regulador permita que esa garantía mitigue más allá del 80%, que el Gobierno amplié las  ”declaratorias de interés social” para la clase media con lo que los costos de trámite se reducirían en un 50%, y que se impulse la construcción de viviendas construidas (llave en mano) para eliminar  los costos asociados a la construcción, son elementos que unidos a los esfuerzos actuales (bono diferido y recursos a tasa fija), ayudarían a accesar al crédito a la clase media.    

* Director, Banca Hipotecaria

mretanaca@gmail.com